物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/font>
物業(yè)管理行業(yè)的起源可以追溯到19世紀(jì)60年代的英國。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)全面推進并廣泛覆蓋，在對擴大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經(jīng)濟效益、社會認(rèn)知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務(wù)的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用。
根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的統(tǒng)計，2012年底我國物業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營收入約3,000億元。物業(yè)管理越來越顯示出廣闊的市場發(fā)展前景，被譽為現(xiàn)代社會的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，該行業(yè)目前仍處于“成長期”的快速發(fā)展階段。伴隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展和城市化進程的逐步加大，我國物業(yè)管理行業(yè)也水漲船高，呈現(xiàn)出一片朝氣蓬勃發(fā)展態(tài)勢。2014年，代表行業(yè)整體發(fā)展水平的百強物業(yè)企業(yè)在管項目數(shù)量均值和在管項目總建筑面積都實現(xiàn)增長，在管項目建筑面積均值已達1,749 萬平方米，同比增長15.7%，增速比2010 年高出6.7 個百分點；在管項目數(shù)量均值達94 個，較上年增長9個，同比增長10.9%。行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出進一步增長的態(tài)勢。
在2013年評選出的全國物業(yè)管理綜合實力前200名企業(yè)中，東部沿海省區(qū)150家，占75%；中部省區(qū)16家，占8%；西部省區(qū)28家，占14%；東北三省6家，占3%。前200企業(yè)總管理面積19.68億平方米，約占全國145.3億平方米物業(yè)管理面積的13.54%。可以看出，我國物業(yè)管理行業(yè)仍面臨著行業(yè)地域發(fā)展失衡及行業(yè)集中度相對較低的現(xiàn)狀。
一直以來，物業(yè)管理行業(yè)作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，行業(yè)集中度低、與資本市場關(guān)聯(lián)較小，盈利水平較低。不過，近年以來，物業(yè)管理行業(yè)作為新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，受到了社會和資本市場的廣泛關(guān)注。法規(guī)政策的進一步完善、監(jiān)管體系的建立、定價機制的轉(zhuǎn)變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造更為健康的外部環(huán)境。市場競爭的加劇，將極大地推進行業(yè)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施?！ ?/span>
（1）運營模式的創(chuàng)新轉(zhuǎn)變
隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要順應(yīng)瞬息萬變的市場，商業(yè)模式的創(chuàng)新對改善物業(yè)行業(yè)生存狀況產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。國人對于高端物業(yè)服務(wù)有著不斷的追求，面對市場前景良好的高端物業(yè)行業(yè)，在未來發(fā)展過程中，需側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理的開發(fā)和創(chuàng)新。高端物業(yè)服務(wù)包括對建筑、設(shè)備、設(shè)施的運行管理與維護保養(yǎng)，管轄區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護，以及對物業(yè)客戶自尊與服務(wù)享受的滿足，這些服務(wù)構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)所提供的核心附加價值。通過嘗試改變勞動密集型和簡單服務(wù)提供者的現(xiàn)狀，向依托現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、現(xiàn)代信息技術(shù)、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理方式的轉(zhuǎn)變，提高服務(wù)模式需與市場需求的匹配程度，以此為契機改變傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)運作模式?！ ?/span>
（2）服務(wù)的多元化發(fā)展
行業(yè)發(fā)展所依托的社會、經(jīng)濟、法制、市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理緊跟市場需求的多樣化的特點，已呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢，積極開拓創(chuàng)新多遠(yuǎn)業(yè)務(wù)，促進營業(yè)收入快速增長。物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，已縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選用顧問等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租賃、電子商務(wù)等各類個性化需求，不斷挖掘出物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的附加值和邊際效益，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價值，中國物業(yè)管理行業(yè)仍將是有較好發(fā)展前景的行業(yè)?！ ?/span>
我國物業(yè)行業(yè)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和延伸業(yè)務(wù)的共同作用下，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)平穩(wěn)增長。2014年我國百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費收入均值為22,647.7萬元，增長率達到13.6%，業(yè)績貢獻度為63.4%，仍為營業(yè)收入的主要來源；百強物業(yè)企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達到13,077.5萬元，增長率高達38.4%，業(yè)績貢獻率度達36.6%，較2013年業(yè)績貢獻度繼續(xù)提升?？梢钥闯?，行業(yè)內(nèi)企業(yè)在堅持做好傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的同時，充分利用互聯(lián)技術(shù)和資本力量，大力拓展延伸服務(wù)，推進多元化共贏發(fā)展模式。隨著行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的不斷加強和逐漸進入收獲期，預(yù)期將為企業(yè)帶來更高的附加價值?！ ?/span>
（3）管理的專業(yè)化能力提升
物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。
（1）規(guī)模擴展
根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，2012年底我國物業(yè)管理面積約為145.3億平方米，較國家統(tǒng)計局2008年發(fā)布的第二次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)公報顯示的125.46億平方米增長了約16%；全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入3,000億元以上，較2008年經(jīng)濟普查公布的2,076億增長45%以上。近年來，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模持續(xù)保持增長。
物業(yè)管理面積增長情況
單位：億平方米 
數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
根據(jù)中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組《2015中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究》顯示，近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化的推進以及中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。2014年全國商品房竣工面積為10.7億平方米，存量房市規(guī)模再創(chuàng)新高。根據(jù)近三年年均復(fù)合增長率計算，全國未來三年物業(yè)管理市場容量將新增35億平方米的規(guī)模，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間。
（2）企業(yè)數(shù)量
截至2012年底我國物業(yè)管理企業(yè)已達到7.1萬家的水平，較2008年經(jīng)濟普查公布的58,406家增長了約23%。其中廣東、江蘇、山東、河北四省物業(yè)企業(yè)數(shù)量大于4,000家。全國一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量為1,168家。廣東、北京、江蘇位居前三位?，F(xiàn)階段，物業(yè)行業(yè)企業(yè)分布格局變化不大，數(shù)量有所增長，企業(yè)的區(qū)域集中程度反映了我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展的地域特點。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量增長情況
單位：家
數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
（3）從業(yè)人數(shù)
物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員的持續(xù)增長為社會的創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，一定程度上緩解了就業(yè)壓力。2012年，物業(yè)管理從業(yè)人員數(shù)量約為612.3萬人，較2008年經(jīng)濟普查公布的250.12萬人增長了約145%。根據(jù)國家統(tǒng)計局2014年發(fā)布的第三次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)公報，截至2013年末，全國物業(yè)管理從業(yè)人員達到700萬人。
物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員增長情況
單位：萬人
數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
2007年國家開始全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，截止到2012年底，全國共有43,919人獲得物業(yè)管理師資格。占全國612.3萬從業(yè)人員的0.7%。隨著市場需求的提升，具有專業(yè)物業(yè)管理能力的從業(yè)人員隊伍不斷壯大。
物業(yè)管理行業(yè)屬于服務(wù)型行業(yè)，上游是人力資源、保潔用品、安防用品等行業(yè)；下游直接客戶是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、市政機關(guān)、醫(yī)療機構(gòu)、企業(yè)辦公、公共設(shè)施、學(xué)校、住宅小區(qū)等?！?/span>
行業(yè)與上、下游行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性強。上游的人力資源（保安、保潔、設(shè)備維修工等）在行業(yè)成本中占比最大，其人力成本對行業(yè)的毛利空間影響較大。下游的房地產(chǎn)銷售面積、市政機關(guān)、公共場所等對物業(yè)管理的需求將會影響物業(yè)管理行業(yè)的市場需求?！?/span>
公司在物業(yè)管理行業(yè)中，涉及醫(yī)院、政府、企業(yè)、公共機構(gòu)、學(xué)校等場所物業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)與上下游行業(yè)關(guān)系如下：
公司多年積累，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈，向物業(yè)管理行業(yè)的上游不斷發(fā)展，現(xiàn)公司已將物業(yè)管理所涉及的主要上游行業(yè)進行整合，已具備獨立完成多元化業(yè)務(wù)的能力，提高了市場競爭力，增強了公司盈利能力。
（1）區(qū)域性
我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展由沿海地區(qū)向內(nèi)陸擴散，廣東、上海、北京、浙江、江蘇等地物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，占據(jù)較大的市場份額。同時，由于區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展的不均衡，人口分布不均勻，城鎮(zhèn)化面積不同，各區(qū)域間物業(yè)管理的需求空間存在較大的差距，在高資質(zhì)等級企業(yè)數(shù)量、企業(yè)經(jīng)營實力與規(guī)模、單項項目規(guī)模、數(shù)量等方面，東部與中、西部地區(qū)有明顯的差異，物業(yè)管理行業(yè)具有明顯的區(qū)域性特征?！ ?/span>
公司主要著力于山東地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場，易于管理、有益于服務(wù)質(zhì)量的保證。因此存在一定的區(qū)域性?！ ?/span>
（2）周期性
物業(yè)管理行業(yè)雖然與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，但周期性表現(xiàn)并不明顯。由于物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)形成了大量穩(wěn)定持續(xù)的存量市場需求，行政機構(gòu)、衛(wèi)生醫(yī)療體系、城市交通、商業(yè)地產(chǎn)、社會職能場所的發(fā)展帶來的對物業(yè)的需求，在未來行業(yè)將保持穩(wěn)定發(fā)展?！ ?/span>
（3）季節(jié)性
物業(yè)管理行業(yè)的下游行業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求受季節(jié)因素影響較小，物業(yè)管理行業(yè)無明顯季節(jié)性特征。
1、資質(zhì)壁壘
隨著物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)量的增多，市場競爭逐步加劇，公共物業(yè)業(yè)主在選擇物業(yè)管理公司時更加傾向去選擇具有一定資質(zhì)等級的企業(yè)，例如政府、事業(yè)單位、公共場所等公共物業(yè)管理，由于管理相對高端，在資質(zhì)等級上一般需要具有物業(yè)管理一級資質(zhì)的企業(yè)才能夠具有投標(biāo)資格，這就對一些低等級資質(zhì)企業(yè)形成了進入有規(guī)模物業(yè)管理項目市場的資質(zhì)壁壘?！ ?/span>
2、項目管理能力壁壘
物業(yè)管理服務(wù)面向大眾，存在大量規(guī)模較大、情況復(fù)雜的，由于人員流動性大、業(yè)務(wù)量大、人數(shù)眾多等因素的原因，項目管理難度較大，對項目管理能力要求較高，業(yè)主通常選擇具有較多如綜合商業(yè)項目、政府單位項目等規(guī)模較大的項目管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，這些物業(yè)管理公司在人員配置、企業(yè)規(guī)模、上游原料供應(yīng)量等方面具備較為明顯的優(yōu)勢，能夠承接一些規(guī)模大、復(fù)雜程度高的業(yè)主項目，這就對新進入者形成了一定的管理經(jīng)驗壁壘?！ ?/span>
3、服務(wù)專業(yè)化壁壘
隨著現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和業(yè)主對物業(yè)需求的提升，可為某一下游細(xì)分行業(yè)提供有針對性的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)已逐步成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重點。不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)不同，如行業(yè)細(xì)分有商業(yè)寫字樓物業(yè)、辦公寫字樓物業(yè)、高校、醫(yī)院后勤物業(yè)等，提供不同的專業(yè)化服務(wù)可增強客戶粘性，形成物業(yè)服務(wù)行業(yè)壁壘之一。
4、市場品牌壁壘
物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)體系和客戶資源渠道的建立和完善，不僅需要過硬的服務(wù)質(zhì)量，更需要大量的資源投入和長期積累的對業(yè)主需求的了解，以及不斷為顧客創(chuàng)造價值所形成的品牌效應(yīng)。同時，隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平的提升，物業(yè)服務(wù)需求較大的機構(gòu)，如醫(yī)院、政府機構(gòu)等的招標(biāo)項目條件設(shè)置較高，需要多年良好的品牌形象和服務(wù)質(zhì)量，新進入者難以在較短時間內(nèi)建立完善的市場渠道和順利進入招標(biāo)市場。
1、有利因素
（1）國家政策推動行業(yè)的持續(xù)發(fā)展
我國物業(yè)管理行業(yè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，同時作為勞動密集型行業(yè)，可為社會創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位，此外，物業(yè)服務(wù)的全天候性，可有效防范犯罪、預(yù)防意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用，因此國家從法律、行政規(guī)章、行政法規(guī)等方面為行業(yè)發(fā)展提供了堅實保障?！ ?/span>
在2014年《政府工作報告》中提出要“鼓勵發(fā)展服務(wù)業(yè)；加強農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)服務(wù)和職業(yè)培訓(xùn)，對城鎮(zhèn)就業(yè)困難人員進行就業(yè)援助”。同年，國務(wù)院印發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中明確指出要“建立和完善舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的長效機制，探索建立物業(yè)管理保障機制。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營，積極開展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理。繼續(xù)推進物業(yè)管理師制度建設(shè)，提升服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。”國家一系列政策的扶持為物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境?！ ?/span>
（2）行業(yè)監(jiān)管愈為完善
目前我國物業(yè)管理行業(yè)的市場運行環(huán)境已初步形成。國家主管部門通過制定如《物業(yè)管理條例》等制定了房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)和政策；通過制定如《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建立了物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)審查制度；通過制定如《業(yè)主大會規(guī)程》等，完善了業(yè)主委員會的組建及其運作規(guī)定；通過制定如《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的示范文本等，規(guī)范了各類物業(yè)管理契約；通過制定如《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等確立了物業(yè)管理市場的運行法則。與此同時，各地政策法規(guī)的出臺和工作推進，極大地振奮了行業(yè)士氣，對培育市場、規(guī)范服務(wù)、引導(dǎo)行業(yè)健康有序發(fā)展起到了積極作用。
（3）我國消費提升助力物業(yè)市場的持續(xù)發(fā)展
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，我國城鎮(zhèn)化率為54.77，李克強總理在《求是》雜志中測，2015年中國城鎮(zhèn)化率將達到58.47%。我國城鎮(zhèn)化率仍與國際水平相去甚遠(yuǎn)，國內(nèi)的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業(yè)消費群體，這對于物業(yè)管理服務(wù)市場需求的增加將具有較為明顯的推動作用。目前國家已將刺激消費作為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點之一，隨著我國整體消費需求由基本需求型向享受型的轉(zhuǎn)變，作為新興第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)必將受益于消費規(guī)模的提升?！?/span>
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟體制制度改革的不斷深入，物業(yè)管理行業(yè)市場正迎來行業(yè)的快速發(fā)展期?！ ?/span>
2、不利因素
（1）人力成本日益增加
隨著近年來我國勞動用工成本的持續(xù)剛性上漲，物業(yè)管理行業(yè)屬于勞務(wù)密集型產(chǎn)業(yè)，用工成本的上漲將給行業(yè)內(nèi)企業(yè)帶來較大的運營壓力
通過引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)全新物業(yè)商業(yè)模式。“企業(yè)要提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，建立物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的模式?！?/span>
（2）行業(yè)集中度較低
截至2012年底，我國已有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)七萬多家，近年來，隨著市場空間的逐步增長，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長，但擁有一定資質(zhì)專注于醫(yī)院、政府后勤物業(yè)服務(wù)并能取的規(guī)模效益的企業(yè)很少，其余大多數(shù)從事醫(yī)院、政府后勤物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)普遍規(guī)模較小。此外，多數(shù)企業(yè)的服務(wù)規(guī)?；⒓s化程度較低，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，分布較為分散，行業(yè)的集中程度不高。
(3）行業(yè)責(zé)任邊界較為模糊
物業(yè)管理涉及政府部門、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，責(zé)任交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。建設(shè)方遺留的質(zhì)量缺陷、車位不足等設(shè)計問題、市政公用設(shè)施設(shè)備運營管理出現(xiàn)問題、業(yè)主私搭亂建等產(chǎn)生的矛盾，致使物業(yè)管理行業(yè)代人受過的現(xiàn)象較為普遍存在?！?/span>
（4）專業(yè)人才缺乏
隨著我國物業(yè)管理規(guī)模的擴大和業(yè)主要求的提高，使得行業(yè)對懂經(jīng)濟、會經(jīng)營、善管理、知曉法律，具有創(chuàng)新開拓精神的復(fù)合型人才需求激增，人才匱乏已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。我國取得物業(yè)管理師資格的從業(yè)人員占全國物業(yè)管理從業(yè)人員的比重仍處在較低水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。
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