物業(yè)管理基本常識60問
1、什么是業(yè)主？ 廣義的業(yè)主是指房屋所有權人，狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權證等權屬證書上的登記人。通常說業(yè)委會候選人，是指狹義的業(yè)主。參考資料：《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》。 原則上，收房時業(yè)主應當查看開發(fā)商應提供的“三書一證一表”，“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。但目前一般是具有兩書一表，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》，就符合交房條件。 開發(fā)商在購房合同中一般都將竣工驗收合格作為交房條件，但何為竣工驗收合格？開發(fā)商往往把自己組織的五方驗收作為驗收合格的標準，甚至在補充協(xié)議中約定將五方驗收作為交房條件。其實這是得不到法律認可的。 依據(jù)《消防法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋交付，必須取得消防驗收合格證和竣工驗收備案表，方能交付。 一般情況下，開發(fā)商能提供竣工備案表，說明房屋主體質(zhì)量是合格的，如果有足夠的證據(jù)證明其確實不合格，是可以推翻的。 業(yè)主收房、驗房對房屋質(zhì)量有疑義時，可以申請質(zhì)監(jiān)站或其他專業(yè)機構對房屋質(zhì)量進行鑒定，如果鑒定主體結構不合格，即使開發(fā)商能提供《竣工驗收備案表》，業(yè)主也有權拒絕收房。 房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主在收房時，應當列出問題清單，要求開發(fā)商限期整改，整改期間由開發(fā)商承擔物業(yè)費。如果拒不整改，業(yè)主可以自己整改，費用由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商拒不整改，給業(yè)主造成相應損失的，有權要求開發(fā)商賠償。 現(xiàn)在不少開發(fā)商在購房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價款的萬分之一到三，約定為無論多長時間都只賠總價款的萬分之一，甚至萬分之0.5，這樣的約定是顯失公平的。業(yè)主可以與開發(fā)商進行協(xié)商，協(xié)商不成可以提起訴訟。司法實踐中一般會確認這種約定無效，按日計算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計算違約金。 開發(fā)商延期辦證，但合同約定的違約金過低，有的甚至約定為無論違約多長時間都只賠總價款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的，業(yè)主在訴訟中可以請求確認約定無效，要求按日計算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計算違約金。 開發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車庫或雜物間，出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過2.2米的架空層，是不計容積率，不能單獨辦理權屬證書的。根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn)，地隨房走”的不動產(chǎn)處分原則，架空層（雜物間）的產(chǎn)權附屬于地面建筑物的產(chǎn)權。 不能，因為《物權法》明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。” “首先滿足業(yè)主需要”對于建設單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主，不能賣給非業(yè)主。 不能。小區(qū)地下車位的規(guī)劃有合理配置比例，是與小區(qū)房屋戶數(shù)相對應的，不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。如目前長沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1，原則上應盡可能的滿足每個業(yè)主使用需求，不能只滿足少數(shù)業(yè)主的需求，更不應該對業(yè)主以外的人出售。 根據(jù)國家發(fā)改委的規(guī)定，小區(qū)停車收費已經(jīng)放開，不再由政府定價，凡已成立業(yè)委會的小區(qū)停車收費定價由業(yè)委會經(jīng)由業(yè)主大會決定。 按設計規(guī)劃建設小區(qū)配套設施是開發(fā)商的義務，如果開發(fā)商沒有按設計規(guī)劃建設配套設施，業(yè)主有權要求開發(fā)商補建相關施設，如果補建條件已經(jīng)不具備，業(yè)主有權向開發(fā)商索賠。 物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有，主要用于物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會辦公用房。每個小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例，配備物業(yè)服務用房，這是開發(fā)商的必須履行的義務。 保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應當以書面方式及時向開發(fā)商提出維修要求，并請開發(fā)商或物業(yè)公司簽收，一般情況下開發(fā)商會直接或委托物業(yè)公司進行維修。如開發(fā)商委托物業(yè)公司維修的，應要求物業(yè)公司出具開發(fā)商授權或委托維修的證明。 如果開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務，業(yè)主有權要求開發(fā)商繼續(xù)履行維修義務。即使過了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權要求開發(fā)商承擔維修責任。 如開發(fā)商在合理時間內(nèi)拒絕履行維修義務，或者在緊急情況下，為避免更大損失，業(yè)主有權自行維修，保留好相關票據(jù)，費用由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商拒不承擔，業(yè)主可以通過訴訟方式向開發(fā)商索賠。 物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設備、設施和場地。 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)費服務是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。 一般情況下，單個業(yè)主無權以物業(yè)服務不到位為由，拒交物業(yè)費。物業(yè)服務不到位，業(yè)主可以成立業(yè)委會加強對物業(yè)服務的監(jiān)督，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，如物業(yè)企業(yè)整改后，服務仍不能達到合同約定的服務標準的，業(yè)委會可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)企業(yè)。 不可以。因為，用電用水是居民應當享受的基本生活權利，并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。物業(yè)公司只是受水電部門委托代收水電費，沒有權力隨意停止供水供電。業(yè)主對于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門舉報。 建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。 從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。請參考閱讀:《侵權責任法》。 不能。樓上漏水屬于相鄰關系，樓下業(yè)主應當找樓上業(yè)主，要求其維修好漏點，造成樓下業(yè)主損失的應當賠償損失，物業(yè)公司（業(yè)委會）可以組織協(xié)調(diào)，提供樓上業(yè)主的聯(lián)系方式，如樓上業(yè)主拒不整改的，樓下業(yè)主應當依法起訴。 要根據(jù)物業(yè)合同的規(guī)定來確定物業(yè)的責任。如果物業(yè)服務企業(yè)沒有按物業(yè)服務合同要求提供安保服務或安保服務不符合要求，比如保安人數(shù)未按要求配置，巡查次數(shù)少、巡查范圍不到位，監(jiān)控設備不起作用，對外來人員進出及大件物品搬離小區(qū)未進行登記等等，總之，要在物業(yè)服務企業(yè)未充分履行合同安保義務情況下，應當對業(yè)主失竊承擔相應的責任。 如果業(yè)主的車是停放在劃定的車位上，并交納了相應的費用，物業(yè)公司未能盡到法定和約定義務，應當對業(yè)主的損失承擔相應的責任。 如果業(yè)主無理拒絕交納物業(yè)費，物業(yè)公司可以向業(yè)主收取不高于本金的“滯納金”，如果業(yè)主有正當理由，法院一般不會支持物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯納金的請求。 《物權法》規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，小區(qū)管理規(guī)約是業(yè)主大會通過的決定，對業(yè)主具有約束力。是能得到法院認可的，除非該規(guī)約違反了法律法規(guī)的相關規(guī)定。 業(yè)主要積極收集物業(yè)公司未按合同約定提供服務或服務達到合同約定標準的相關證據(jù)，并要業(yè)委會或其他業(yè)主出庭證明物業(yè)公司未按合同約定服務或服務達到合同約定標準，請求法院駁回物業(yè)公司的請求或是降低物業(yè)費。 如果物業(yè)公司服務不到位給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以提起訴訟要求物業(yè)公司賠償。 電梯作為特種設備，事關業(yè)主生命安全，國家要求每年必須進行一次檢測，并將檢測結果的原件放置在電梯內(nèi)，檢測不合格的不得使用。申請電梯年檢是物業(yè)服務企業(yè)的義務，如果物業(yè)企業(yè)過期未檢測電梯，業(yè)主可以找住建部門投訴物業(yè)企業(yè)，要求住建部門進行處罰。 物業(yè)管理實行包干制的小區(qū)，物業(yè)公司沒有法定義務向業(yè)主公開支收情況。如果物業(yè)服務合同約定物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公開支收情況的，公開時間和次數(shù)按合同約定實施。為督促物業(yè)公司公開收支情況，還可以在合同中約定物業(yè)公司不履行公開收支的違約處罰。 小區(qū)公共設施的保質(zhì)期根據(jù)不同的部位和設備時間不同，建筑物基礎與建筑物設計使用年限一致，外墻是5年，水管2年，電梯、供電設施備等按合同約定或國家相關規(guī)定執(zhí)行，保持期內(nèi)由開發(fā)商或供應商維修，過了質(zhì)保期，小的維修由物業(yè)公司承擔費用，中、大維修動用維修基金。 凡是利用小區(qū)共有部分、共用設備、設施經(jīng)營取得的收益，都是小區(qū)公共收益，小區(qū)公共收益因小區(qū)的地理位置不同，業(yè)主共有建筑物和設施設施的多寡不同而變化，但其收益歸全體業(yè)主。 物業(yè)侵占分小區(qū)的公共收益，業(yè)主可以向街道、社區(qū)、物監(jiān)部門舉報，業(yè)委會成立后有權向物業(yè)公司追索。 業(yè)主大會是由小區(qū)全體業(yè)主組成的權利組織。 業(yè)主大會的權利是： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 業(yè)委會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主組織，負責業(yè)主大會的日常工作，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項業(yè)委會的職責是: （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 作為業(yè)主，你可以根據(jù)自己的實際情況，參加業(yè)委會選舉，參與和監(jiān)督業(yè)委會的工作。 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定和最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，業(yè)主委員會在若干涉及物業(yè)管理的訴訟中是具有主體資格的。實際訴訟中，部分法院通常要求業(yè)委會參加訴訟的，應取得業(yè)主大會的授權或認可。 業(yè)委會是業(yè)主自治的經(jīng)濟組織，只要依法依規(guī)選舉產(chǎn)生，依法依規(guī)開展工作，政府相關部門無權散散業(yè)委會。但業(yè)委會在工作存在違法違規(guī)的情形時，政府相關部門有權予以指導和糾正，業(yè)委會不得從事與物業(yè)管理無關的工作。 房產(chǎn)局不備案不影響業(yè)委會的法律地位。備案屬于告知性行為，不是行政審批，只要業(yè)委會是依法選舉產(chǎn)生，達到法定條件，就取得合法地位。業(yè)委會沒有備案表，全國多數(shù)法院都通過審查其產(chǎn)生的選舉資料的完整性來作出認可或否認，但長沙地區(qū)的法院要求在備案表才認可，這增加了業(yè)委委的義務，增加了小區(qū)維權的難度。 由于業(yè)委會是業(yè)主自治組織，業(yè)委會開展工作會產(chǎn)生相應的費用支出，業(yè)委會成員要為業(yè)委會的工作長期地付出大量的時間、精力，可以領取相應的工作津貼。 業(yè)主大會和業(yè)委會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主負擔?？梢杂蓸I(yè)主分攤，可以由小區(qū)的公共收益中列支。 物業(yè)公司對小區(qū)地面停車收費，應在前期管理規(guī)約中約定，或征得過半業(yè)主同意。業(yè)主大會成立后，收取地面停車費應經(jīng)過業(yè)主大會表決同意。 小區(qū)地面停車是否免費，由業(yè)主大會（業(yè)委會）根據(jù)小區(qū)的具體情況確定，如果停車位充分，鼓勵對業(yè)主實行停車免費，如果小區(qū)停車位緊張，可以適當收費，以便合理管理和規(guī)范停車。 但筆者認為，地上車位屬于全體業(yè)主，如完全不收費，勢必形成有車的業(yè)主侵蝕沒車業(yè)主的合法權益，理應適當收費；同時，收取費用可用于公共設施維護，即體現(xiàn)公平，又能增加公共收益。 般來說，交納物業(yè)費與競選（當選）業(yè)委會委員沒有直接關系。交納物業(yè)費是基于物業(yè)服務合同約定的義務。 《小區(qū)管理規(guī)約》或《業(yè)主大會議事規(guī)則》如約定：欠交物業(yè)費的業(yè)主不應成為業(yè)委會候選人的，則欠費業(yè)主不能成為業(yè)委會候選人。因為《小區(qū)管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》都是小區(qū)業(yè)主自我約束、自我管理的法律文件，對全體業(yè)主有約束力。 不合法，因為電梯的用電、日常維護等費用都包含在物業(yè)費中，電梯如需大中維修，要依法定程序動用維修資金。 物業(yè)服務合同到期，業(yè)委會代表業(yè)主大會與新的物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務合同后，老物業(yè)不得以物業(yè)費未結清為由，拒絕退出。如果拒絕退出，一是業(yè)主有權拒絕向老物業(yè)公司交物業(yè)費，二是向物業(yè)管理部門反映，要求對老物業(yè)公司予以查處，三是向人民法院起訴，要求老物業(yè)退出。但業(yè)委會應當在簽訂物業(yè)合同時通過懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式來應對和處理新老物業(yè)交接問題。 可以。但應當公示收費項目和收費標準或與業(yè)主協(xié)商有償收費。 前期物業(yè)合同不是自業(yè)委會成立后自動終止，而是業(yè)委會成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)合同終止。 物業(yè)公司以暫停服務手段要求漲物業(yè)費的行為既違法，又違。業(yè)委會應據(jù)理力爭，同時做好相應準備，以應對可能出現(xiàn)的突發(fā)情況。業(yè)委會可以要求物業(yè)公司進行整改，如果整改達不到要求或物業(yè)公司拒不進行整改的，業(yè)委會也可以直接召開業(yè)主大會解除物業(yè)合同，解聘物業(yè)公司。 業(yè)委會可以在簽訂物業(yè)合同時通過懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式加強對物業(yè)進行監(jiān)督。 因為開發(fā)商與前期物業(yè)交接時，小區(qū)還沒有業(yè)委會，因些《物業(yè)管理條例》規(guī)定：在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： (一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 根據(jù)長沙市的相關規(guī)定，已經(jīng)不再向物業(yè)公司收取垃圾清運費。但將小區(qū)的生活垃圾運到垃圾站的費用由物業(yè)公司承擔。 不需要。更換物業(yè)公司是法律法規(guī)賦予業(yè)主大會的權利，開發(fā)商無權干涉。 可以更換。目前，有的開發(fā)商為了牟取利益，將前期物業(yè)合同定的時間很長，并且以前期物業(yè)合同未到期為由，阻礙業(yè)主大會更換物業(yè)公司。根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂服務合同后，則前期物業(yè)合同終止。 不是。物業(yè)公司相當于小區(qū)管家，他沒有義務為小區(qū)建設基礎設施。 選聘物業(yè)公司是《物權法》、《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權利，一般情況下社區(qū)不能代替業(yè)委會招標選聘物業(yè)公司。如果因為客觀原因未選舉產(chǎn)生業(yè)委會，或業(yè)委會成員不足半數(shù)的，在新的業(yè)委會選舉產(chǎn)生前，社區(qū)居委會可以代行業(yè)委會的職責。如在物業(yè)公司突然退出小區(qū)時，社區(qū)還可以臨時選聘物業(yè)公司進入小區(qū)提供服務。 一般情況下小區(qū)規(guī)模比較小，戶數(shù)不多，只有數(shù)百戶，業(yè)主權利意識強，參與小區(qū)事務積極性高，有比較好的自治團體的，經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定，可以開展物業(yè)自管，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，通過科技的助力，很多大小區(qū)也嘗試物業(yè)自治，并且取得了很好的效果。 成立業(yè)委會是一件有利于整個小區(qū)集體利益的大事，而任何一件事情涉及到集體利益的時候，總會有各種各樣的反對聲音，有的甚至是“賊喊捉賊”。 俗話說：身正不怕影子斜，所以應該放平心態(tài)，堅持正義。只要你堅持公益原則，堅持奉獻精神，要相信群眾眼睛是雪亮的，日子久了業(yè)主們一定會看到你的仁心！ 業(yè)委會應當提前預防這一問題的出現(xiàn)，在物業(yè)合同中約定，交接工作由新老物業(yè)直接交接，業(yè)委會代表業(yè)主進行監(jiān)督，約定合理時間內(nèi)不能完成交接，業(yè)委會有權解除合同。 業(yè)委會可以持備案通知和主任的身份證到長沙市技術質(zhì)量監(jiān)督局申請機構代碼證，取得機構代碼證后。憑備案通知和代碼證即可在銀行開辦對公賬戶。 《人民防空法》規(guī)定了“誰投資，誰受益”的原則。開發(fā)商的投資成本隨著商品房的銷售，都轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主，在商品房開發(fā)的第三階段，開發(fā)商的權利已經(jīng)用盡，業(yè)主才是整棟建筑區(qū)劃的真正投資者。因此，地下人防工程的使用權和收益權，理所當然歸業(yè)主所有。
41、業(yè)委會成員可以領取津貼嗎？
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